Etap pierwszy – warunki zabudowy

W wydziale architektury urzędu gminy lub miasta ustalimy, czy gmina ma dla terenu, na którym leży działka, plan miejscowy. Jeśli nie, będziemy musieli wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy (ta sytuacja jest bardziej prawdopodobna, bo znaczna część terenów w gminach nie ma aktualnych planów miejscowych).

– Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określa przede wszystkim, jakie jest przeznaczenie danego terenu oraz w jaki sposób można kształtować jego zabudowę i zagospodarowanie, jakie są nakazy, zakazy lub ograniczenia w tym zakresie. Należy złożyć wniosek o wydanie wypisu i wyrysuj z planu. Będzie potrzebny przy wyborze lub uzgadnianiu projektu domu z architektem.

– Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy nie zawsze jest możliwe. Dlatego tak ważne jest, by zadbać o to jeszcze przed kupnem działki i projektu domu. Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym muszą być spełnione poniższe wymagania:

co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej co nasza, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu (tak zwany warunek dobrego sąsiedztwa);

działka ma dostęp do drogi publicznej bezpośredni lub przez drogę wewnętrzną albo przez ustanowienie służebności drogowej;

istniejące albo projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające do funkcjonowania planowanego obiektu;

teren, na którym planujemy budowę, nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc;

decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi (między innymi przepisami dotyczącymi ochrony środowiska, ochrony zabytków).

Jeśli sprzedający działkę uzyskał już decyzję o warunkach zabudowy, możliwe jest jej przeniesienie na nabywcę pod warunkiem że przyjmie on zawarte w niej ustalenia. Gdyby miał inny pomysł na zagospodarowanie działki, musiałby wystąpić o nową decyzję.

Wniosek o wydanie warunków zabudowy

Składamy go w urzędzie miasta lub gminy na urzędowym formularzu, dołączając do niego dwa egzemplarze kopii mapy zasadniczej w skali 1:500 lub 1:1000 obejmującej odpowiedni obszar wokół działki (trzykrotna szerokość frontu działki, nie mniej niż 50 m).

Na jednym egzemplarzu nanosimy wstępną koncepcję zagospodarowania terenu. Musi być ona zgodna z treścią wniosku, w którym:

określamy planowany sposób zagospodarowania terenu oraz charakterystykę zabudowy, w tym przeznaczenie i orientacyjne gabaryty projektowanych obiektów (długość, szerokość, wysokość, powierzchnię zabudowy, liczbę kondygnacji);

podajemy zapotrzebowanie na wodę, energię oraz planowany sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków (wymagane jest dołączenie zaświadczeń od gestorów sieci o zapewnieniu dostaw);

określamy sposób dostępu do drogi publicznej.

Decyzja powinna być wydana w ciągu dwóch miesięcy, ale zazwyczaj trwa to dłużej ze względu na konieczne uzgodnienia z innymi organami (zajmie się tym urząd).

 

Etap drugi – projektowanie

Projekt budowlany jest podstawowym dokumentem niezbędnym do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę. Składa się z projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego. Może go wykonać wyłącznie osoba z uprawnieniami budowlanymi do projektowania i co ważne wpisana na listę członków okręgowej izby samorządu zawodowego. Jeżeli wybierzemy projekt typowy (gotowy) przeznaczony do wielokrotnego zastosowania, w myśl przepisów projektantem (który musi należeć do izby) jest osoba, która go zaadaptuje do konkretnej lokalizacji i sporządzi projekt zagospodarowania terenu uwzględniający ustalenia planu miejscowego (lub decyzji o warunkach zabudowy) oraz miejscowe warunki geotechniczne. Inwestor może dodatkowo zamówić projekt wykonawczy zawierajcy szczegóowe rozwiązania konstrukcyjne i instalacyjne, wykaz stali, zestawienie drewna itp. Do projektu należy załączyć opinie, uzgodnienia, warunki techniczne i pozwolenia wymagane na podstawie przepisów szczególnych (zatem innych niż Prawo budowlane). Możemy je załatwiać sami lub zlecić to projektantowi kompleksowo razem z wykonaniem projektu budowlanego. Po skompletowaniu wszystkich uzgodnień projektant sporządza projekt zagospodarowania działki. Należy go wykonać na mapie do celów projektowych. Zagospodarowanie działki określa między innymi: usytuowanie granic działki lub terenu, obrys i układy istniejących oraz projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich.

UWAGA: Przed zakończeniem fazy projektowania dokładnie zastanówmy się i przekażmy projektantowi, co chcemy wybudować oprócz domu i niezbędnych urządzeń. Może altanę, wiatę czy garaż wolno stojący z wybrukowanym podjazdem? Umieszczenie tych obiektów od razu w projekcie budowlanym pozwoli później uniknąć kolejnych procedur (zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę, odrębnych pozwoleń lub zgłaszania robót).

Etap trzeci – pozwolenie na budowę

Po zakończeniu prac projektowych możemy złożyć we właściwym miejscowo starostwie powiatowym lub w urzędzie miasta na prawach powiatu wniosek o pozwolenie na budowę. Druk wniosku dostaniemy w urzędzie albo znajdziemy na jego stronie internetowej urzędu.

Do wniosku załączamy:

cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z wymaganymi opiniami, uzgodnieniami i pozwoleniami,

oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (na urzędowym formularzu);

decyzję o warunkach zabudowy (wtedy, gdy dla naszej działki nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego).

Decyzja powinna zostać wydana w terminie do 65 dni od złożenia wniosku. Jeśli nikt się od niej nie odwoła w ciągu 14 dni, staje się ostateczna.

UWAGA: Pozwolenie na budowę wygaśnie, jeżeli nie zostanie ona rozpoczęta przed upływem trzech lat od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna. Wygaśnie również wtedy, gdy budowa zostanie przerwana na czas dłuższy niż trzy lata.

Etap czwarty – rozpoczęcie budowy

Zanim zaczniemy budować, musimy wybrać kierownika budowy. Albo sami go zatrudnimy, albo zapewni go wykonawca robót, z którym zawrzemy umowę o wykonanie prac budowlanych. Co najmniej na siedem dni przed zamierzonym rozpoczęciem robót inwestor musi złożyć zawiadomienie w powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego o ich rozpoczęciu, a do niego dołączyć oświadczenie kierownika budowy o podjęciu obowiązków oraz zaświadczenie o jego przynależności do izby samorządu zawodowego (dotyczy to także inspektora nadzoru inwestorskiego, czyli przedstawiciela inwestora na budowie jeśli został ustanowiony). Należy także kupić dziennik budowy, a następnie zarejestrować go i opieczętować w organie, który wydał pozwolenie na budowę. Kolejny obowiązek to kupno i umieszczenie na budowie w widocznym miejscu tablicy informacyjnej. Jeszcze przed rozpoczęciem robót budowlanych zlecamy uprawnionemu geodecie geodezyjne wytyczenie budynku i innych zaprojektowanych obiektów w terenie. Wykonaną pracę geodeta powinien poświadczyć wpisem do dziennika budowy.

Etap piąty – zakończenie budowy

Do użytkowania domu jednorodzinnego można przystąpić po skutecznym zawiadomieniu powiatowego inspektora nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy. Skutecznym, czyli takim, co do którego organ nadzoru budowlanego nie zgłosił sprzeciwu (ma na to 21 dni). Inwestor musi dołączyć do zawiadomienia:

oryginał dziennika budowy;

oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami;

protokoły badań sprawdzenia instalacji gazowej, elektrycznej, piorunochronnej dokonują osoby o kwalifikacjach zawodowych w zakresie wykonywania dozoru nad eksploatacją takich instalacji; przewody kominowe sprawdza osoba z uprawnieniami budowlanymi do projektowania lub kierowania robotami w specjalności konstrukcyjno-budowlanej lub instalacyjnej; przewody dymowe oraz grawitacyjne przewody spalinowe i wentylacyjne może również kontrolować mistrz kominiarski;

inwentaryzację geodezyjną powykonawczą sporządzoną przez uprawnionego geodetę;

potwierdzenie odbioru wykonanych przyłączy do budynku protokoły spisane z właścicielami sieci;

kopię świadectwa charakterystyki energetycznej budynku sporządzonego przez uprawnionego certyfikatora;

kopie rysunków wchodzących w skład projektu z naniesionymi przez projektanta zmianami (w razie potrzeby z opisem tych zmian) jeżeli w trakcie budowy dokonano nieistotnych zmian w stosunku do zatwierdzonego projektu budowlanego lub warunków pozwolenia na budowę.

Do wniosku o nadanie numeru porządkowego budynku trzeba załączyć:

inwentaryzację geodezyjną powykonawczą,

kopię zawiadomienia o zakończeniu budowy lub decyzję o pozwoleniu na użytkowanie oraz kopię tytułu prawnego do nieruchomości (akt notarialny lub odpis z księgi wieczystej).

UWAGA: Jeśli powiatowy inspektor nadzoru budowlanego stwierdzi w sposób nie budzący wątpliwości, że dom jest zamieszkany bez uprzedniego zawiadomienia o zakończeniu budowy, będzie zmuszony nałożyć na inwestora administracyjną karę pieniężną z tytułu nielegalnego użytkowania w wysokości 10 tys. zł.

LEGALIZACJA SAMOWOLI BUDOWLANEJ

Samowolę budowlaną można choć nie zawsze zalegalizować, wiąże się to jednak ze sporymi sankcjami finansowymi. Postępowanie administracyjne w tej sprawie prowadzi powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego na podstawie art. 48-49 Prawa budowlanego. Aby zalegalizować samowolę budowlaną, inwestor musi przedstawić w wyznaczonym przez nadzór budowlany terminie:

zaświadczenie wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy;

cztery egzemplarze projektu budowlanego ze wszystkimi wymaganymi w normalnym trybie załącznikami (legalizacja jest dopuszczalna tylko wtedy, gdy budowa nie narusza przepisów, zwłaszcza techniczno- budowlanych, w tym dotyczących odległości od granic z sąsiednimi działkami);

wnieść opłatę legalizacyjną, która w przypadku budowy domu jednorodzinnego wynosi 50 tys. zł, garażu 25 tys. zł, ogrodzenia od strony ulicy (wymaga zgłoszenia, nie pozwolenia) 2,5 tys. zł.

Po wniesieniu opłaty nadzór budowlany wyda decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót albo tylko o zatwierdzeniu projektu, jeśli budowa została zakończona. Jeżeli którykolwiek z wymienionych warunków nie zostanie spełniony, legalizacja będzie niemożliwa i zostanie wydany nakaz rozbiórki.

DOM NA DZIAŁCE ROLNEJ

Jeśli działka jest gruntem rolnym, to każdy, kto nie jest rolnikiem i nie zamierza prowadzić gospodarstwa rolnego, musi go odrolnić, żeby wybudować na nim dom mieszkalny:

najpierw konieczna jest zmiana przeznaczenia gruntów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub wydanie decyzji o warunkach zabudowy;

następnie trzeba uzyskać decyzję o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej. Za wyłączenie pod dom jednorodzinny obszaru o powierzchni większej niż 500 m2 należy zapłacić (kwota zależy od powierzchni i klasy gruntu).

Jeżeli działka będąca użytkiem rolnym leży w granicach administracyjnych miasta, procedura ogranicza się do zmiany planu miejscowego albo wydania warunków zabudowy.